כאשר לוקחים משכנתא, לוקחים למעשה התחייבות ארוכת טווח, לעיתים עד 30 שנה ולמעשה זוהי בדרך כלל ההחלטה הכלכלית הגדולה ביותר והחשובה ביותר של משפחה בישראל. לכן, גובה ההחזר החודשי צריך להתאים לא רק ליכולת ההחזר כיום, אלא להתחשב גם ביכולת העתידית.

לרוב, כאשר רוכשי דירה רוצים לקחת משכנתא הם בודקים בעיקר את מסלולי ההלוואה ואת גובה הריבית אך לעיתים שוכחים כי גובה ההחזר החודשי הוא חשוב מאד ואפילו קריטי עבור הלווים, כי זו התחייבות להחזר חודשי למשך שנים ארוכות. גובה ההחזר חייב להתאים ליכולת ההחזר ולכן הוא פרמטר חשוב מאד שלפיו יקבע התמהיל של המשכנתא.

גובה ההחזר החודשי עשוי להשפיע באופן ישיר על אורח החיים שלכם ועל ההבדל בין חיים נוחים המאפשרים רווחה לבין לחץ כלכלי וקושי בניהול תזרים הוצאות חודשי לכל תקופת ההלוואה. לכן, חשוב מאד להבין היטב את המשמעות של גובה ההחזר החודשי של המשכנתא וכיצד זה ישפיע על חייכם. סביר להניח כי במרוצת השנים ההוצאות שלכם יגדלו עקב הרחבת המשפחה דבר שישפיע על יכולת ההחזר החודשי. מצד שני, אם אתם יודעים כי יש צפי שגם השכר שלכם יעלה עם הזמן, זה משהו שניתן לקחת בחשבון, אם כי באופן זהיר.

איך קובעים את גובה ההחזר החודשי המומלץ? 

קודם כל חשוב לדעת שגובה ההחזר לא תלוי רק בכם. לפי הנחיות בנק ישראל, לבנקים למשכנתאות אסור לאפשר החזר חודשי הגבוה מ- 50% מההכנסה הפנויה שלכם. למעשה הבנקים המסחריים מקפידים אפילו יותר ומאפשרים החזר חודשי למשכנתא בסביבות 30% מההכנסה הפנויה ובכל מקרה לא יותר מ- 40% ממנה. ההכנסה הפנויה זוהי ההכנסה נטו של המשפחה, דהיינו ההכנסה שנשארת לאחר ניכוי החזרי הלוואות, מזונות (לגרושים) וכיו"ב. צריך לערוך תכנון פיננסי קפדני ומקצועי, במיוחד לזוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה. זאת מכיוון שיש צפי לשינוי בהוצאותיהם החודשיות, למשל עם הרחבת המשפחה, הוצאות לתחזוקת הבית וכד'.

חשוב לזכור כי גובה ההחזר החודשי של המשכנתא עשוי להשתנות לאורך השנים בגלל השינויים במדד ו/או משינויי ריבית במסלולים של ריביות משתנות. נכון שהיום הריביות נמוכות באופן חסר תקדים, דבר המאפשר לקחת משכנתא גבוהה יחסית במסלולים של ריבית משתנה כמו הפריים, ולנצל את הריבית הנמוכה להחזר חודשי נמוך. אך יש לזכור כי אם הריבית משתנה, הדבר משפיע על גובה ההחזר החודשי.

בנק ישראל חושש מתרחיש בו הריבית תעלה וכך גם מדד המחירים לצרכן, מה שעלול לגרום לקריסה של משקי בית רבים שלקחו משכנתאות במסלולי פריים ובמסלולים צמודי מדד. מומלץ למי שמתכנן לקחת משכנתא לבדוק כיצד שינוי בשיעור הריבית ישפיע על גובה ההחזר ובהתאם לכך לבנות את התמהיל המתאים ביותר. בנוסף, עדיף לא להתחייב להחזר חודשי של יותר מ- 30% מההכנסה הפנויה של המשפחה. 

גובה הריבית והשפעתה על גובה ההחזר החודשי: מכיוון שהפריים נמוך מאד היום, נראה כי משתלם לקחת אחוז גדול יותר במסלול זה. יחד עם זאת, הנסיון מראה כי הריבית הנמוכה לא תישאר לנצח ולכן יש לתכנן פיננסית את העתיד ולוודא כי תהיו מסוגלים לעמוד בהחזרים גם אם יהיו שינויים והריבית תעלה. 

הלוואת המשכנתא מורכבת מקרן ההלוואה, הריבית ותקופת החזר ההלוואה. ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך  מכיוון שהבנק לוקח סיכון גדול יותר, הריבית שיציע תהיה גבוהה יותר בהשוואה להלוואה לתקופה קצרה. בנוסף, ככל שגובה הריבית נמוך יותר, כך גם גובה ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. 

חשוב לא לחשוש להתמקח עם הבנקים למשכנתאות על גובה הריבית. לא כדאי למהר ולקחת משכנתא מהבנק הראשון שאליו פונים, אלא לערוך סקר שוק מקיף, לחשוב ולתכנון נכון את צעדיכם ומומלץ לפנות לייעוץ מקצועי כדי לקבל החלטות פיננסיות אחראיות ונכונות תוך מזעור סיכונים ככל האפשר.

ההחזר החודשי המומלץ – טיפים מומלצים 

טיפ 1

אם אתם שוכרים דירה למשך מספר שנים, הינכם מסוגלים להתמודד עם החזר חודשי למשכנתא, דומה פחות או יותר לסכום שאתם משלמים לשכירות. אבל אם אתם מתקשים להתמודד עם שכר הדירה שאתם משלמים, כדאי לקבוע החזר נמוך יותר משכר הדירה. לדוגמא, אם אתם משלמים שכירות חודשים בגובה של 5,000 ₪ ואתם עומדים בתשלום כזה מבלי להיכנס למינוס, זהו החזר שאתם יכולים לעמוד בו וכדאי שההחזר החודשי על המשכנתא יהיה בסביבות סכום זה.

אם אתם מצליחים לשלם סכום גבוה ללא בעיה, תוכלו להתחייב להחזיר בכל חודש סכום דומה, וחשוב לזכור כי ככל שההחזר החודשי גבוה יותר, כך תוכלו להחזיר את המשכנתא בפחות שנים. ככל שהמשכנתא תהיה קצרה יותר וההחזר החודשי גבוה יותר, כך תקבלו תנאים טובים יותר מהבנק. אבל! אסור להסתכן לשוא, חשוב לפנות לייעוץ מקצועי לפני ההתחייבות להחזר חודשי לאורך שנים ארוכות.

טיפ 2

חשוב להמשיך לחסוך!  אם אתם משלמים שכירות בגובה 4,000 ₪ ומצליחים לחסוך עוד 3,000 ₪ בחודש, אתם יכולים לעמוד למעשה בהחזר חודשי של 7,000 ₪. יחד עם זאת, עדיף להחזיר פחות מ- 7,000 ₪ (אך יותר מ- 4,000 ₪) ולהמשיך לחסוך. זאת אומרת שאם מצליחים לחסוך בקלות, כדאי להעלות את ההחזר החודשי ולהמשיך לחסוך. כל זה נאמר למרות שכאשר יש משכנתא חסכון הוא לא טריויאלי ולא בטוח שהוא כלכלי מכיוון שהתשואה על החסכון נמוכה משמעותית מהריבית על הלוואת המשכנתא, ובנוסף הדירה היא עצמה חסכון וככל שמחזירים מהר יותר את ההלוואה מתקרבים להשקעה (החסכון), אז מה ההגיון? החסכון הוא סוג של פיזור סיכונים. בנוסף, אם חוסכים סכום משמעותי, ניתן לקצר משמעותית חלק ממסלולי המשכנתא ולסיים אותה מהר יותר.

טיפ 3

גם כאשר לוקחים משכנתא כשהריביות נמוכות, חייבים לקחת בחשבון שהן לא תשארנה נמוכות לנצח  לכן צריך לראות מה קורה להחזר עם השנים בתמהיל שבחרתם.

איך עושים את זה? בודקים מה קורה להחזר אם הריבית עולה ב- 2%, דבר שנותן אינדיקציה ראשונית. דבר נוסף זה לקבוע תחזית מדד ולראות מה קורה למסלולים צמודי מדד עם השנים. ניתן לעשות זאת באמצעות מחשבון משכנתא ולהוציא לוח סילוקין.

טיפ 4

לא לשכוח עלויות נוספות המתווספות להחזר החודשי – עלויות ביטוח חיים וביטוח מבנה. כדאי לבדוק מה תהיה עלות ביטוח החיים לאורך התקופה ולשקלל גם את ההוצאה הזאת.

טיפ 5

כדאי לעשות סימולציות על כמה החזרים: אם תבדקו איך המשכנתא שלכם מתנהגת אם אתם קובעים החזר של 3,500 ₪ /4,000 ₪ /4,500 ₪, תוכלו לראות מה קורה למשכנתא בכל אחד מן ההחזרים שאתם בודקים ולראות אם תוספת בהחזר יכולה לקצר שנים או גורמת למשכנתא להיות בטוחה יותר או פשוט גורמת לחסכון גדול יותר לטווח הארוך.

טיפ 6

מכיוון שמאד קשה להתחייב לתקופות ארוכות של כ- 30 שנה, חשוב שבני זוג יחשבו יחד ויגיעו להחלטה משותפת לגבי ההחזר החודשי. אם לבסוף אחד מבני הזוג חושב שניתן להחזיר סכום גבוה יותר והשני חושב שעדיף להחזיר סכום נמוך יותר, כדאי להשתמש בחסכון לעזרה: קובעים את ההחזר החודשי בסכום הנמוך ואת ההפרש שמים בחסכון.