מיחזור משכנתא זה אומר לקחת את המשכנתא הקיימת שלכם ולהמיר אותה במשכנתא חדשה. במיחזור משכנתא אנו ממירים את התנאים הישנים של המשכנתא בתנאים חדשים, טובים יותר.
לדוגמא, אם לקחתם משכנתא בשנת 2014 בריבית של 5% ומאז הריבית ירדה והיא עומדת היום על 3.8%, סביר להניח שתרצו לבצע מיחזור משכנתא כדי לשפר את התנאים בהלוואה שלכם.
השינויים במשכנתא שיחשבו כמיחזור הם שינוי או המרה של מסלול משכנתא למסלול אחר או השארת מסלול המשכנתא אך שינוי של התקופה, קיצור או הארכה או שינוי הריבית על המשכנתא.
צריך לבצע מיחזור משכנתא רק אם:
- יש אפשרות לשפר את התנאים בהלוואה הקיימת.
- אם רוצים לשנות את ההחזר החודשי (להעלות או להוריד אותו).
אם אחד מן התנאים לא מתקיים, אין כל סיבה לבצע מיחזור.
כאשר מבצעים מיחזור יש לבחון אם:
- ההחזר החודשי החדש מתאים לנו.
- יש עמלת פירעון למשכנתא.
- כמה נוכל לחסוך, גם בניכוי עמלת הפירעון.
יש שני סוגי מיחזורים:
- מיחזור פנימי: אם נשארים בבנק בו נמצאת המשכנתא הנוכחית.
- מיחזור חיצוני: אם בנוסף לשינוי התנאים, מעבירים את המשכנתא לבנק אחר.
מתי מבצעים מיחזור משכנתא?
הדבר הראשון שיש לעשות הוא לבדוק כדאיות והאם יש צורך בכך. כדאי לעשות בדיקה כזו בכל שנה או שנתיים. בנוסף יש כמה מצבים המחייבים בדיקה מיידית:
- ירידת ריביות במשק
במקרה כזה, יש לבדוק אם הריבית שאתם משלמים היום משקפת את המציאות בשוק או שאתם משלמים הרבה יותר ממה שאתם יכולים לשלם. בעבר הריביות היו הרבה יותר גבוהות והיום הן הרבה יותר זולות.
- צורך בשינוי בהחזר החודשי
אם לקחתם משכנתא לפני כחמש שנים והתחייבתם להחזיר 5,000 ₪ בחודש, אבל מצבכם הכלכלי השתפר ואתם יכולים להחזיר היום 6,500 ₪ בחודש מבלי להיקלע למצוקה, כדאי מאד לבדוק אם כדאי למחזר את המשכנתא על ידי שינוי המסלולים, הגדלת ההחזר החודשי וסיום התשלומים לאחר זמן קצר יותר, מה שכמובן מוביל לחיסכון כספי.
כמובן שזה נכון גם במקרה הפוך, בו יש הרעה מסויימת במצב הכלכלי ואתם חשים שהחזר של 5,000 ₪ בחודש מקשה עליכם לגמור את החודש, חובה לבדוק מיחזור שבאמצעותו נקטין את ההחזר החודשי, ונאריך את חיי המשכנתא.
- החזר של סכום גדול במשכנתא
אם יש לכם משכנתא בסכום של 800,000 ₪ וקיבלתם פתאום סכום כסף גדול, נניח 250,000 ₪ (מתנה מההורים, פתיחת קרן השתלמות, חסכון שנפתח וכו'), כדאי לבדוק לפני סילוק הסכום אם כדאי באותה הזדמנות לבצע מיחזור ובהתאם לכך לבצע גם את ההחזר. סילוק משכנתא או חלקה לא יחשב כמיחזור אם לא התבצע שינוי נוסף.
איך בודקים אם המיחזור משתלם או לא
הדבר הראשון שיש לעשות הוא להוציא דו"ח יתרות משכנתא עדכני מהבנק. הדו"ח הזה כולל את שמות המסלולים במשכנתא, התקופה שנותרה בכל מסלול, גובה הריבית הנוכחי שמשלמים, גובה ההחזר החודשי ואם יש לשלם עמלת פירעון מוקדם במקרה של סילוק ו/או מיחזור של המשכנתא.
בחלק מן הבנקים ניתן לקבל דו"ח יתרות באופן עצמאי דרך אתר האינטרנט ובחלק מהבנקים ניתן לקבל את הדו"ח רק במוקד שירות לקוחות טלפוני.
לאחר קבלת הדו"ח מהבנק אפשר להתחיל לבצע בדיקת כדאיות. כדאי מאד להיוועץ ביועץ משכנתאות. לרוב תתבצע בדיקה כזו ללא תשלום וללא התחייבות.
מה צריך לביצוע מיחזור משכנתא (מבחינת עלויות ובירוקרטיה)
אם הגעתם למסקנה שכדאי לכם לבצע מיחזור, חשוב לדעת שיש להליך עלויות נילוות וגם בירוקרטיה:
- לפתוח תיק ולשלם עמלת פתיחת תיק: דמי פתיחת תיק היום הם 360 ₪.
- שמאות: רק אם מבצעים מיחזור בבנק אחר, יש להמציא שמאות חדשה. זאת מכיוון שהבנק החדש לא מכיר את הדירה ולא ערך עבורה שמאות קודם לכן. שמאות תעלה בין 600 ₪ ל- 2,000 ₪.
- הרשאה מהבנק הישן לרשום הערת אזהרה לבנק החדש: כמובן שזה נדרש אם המיחזור מתבצע בבנק אחר. הבנק החדש ידרוש לרשום הערת אזהרה כבטחון, ולכן יש לבקש את אישור הבנק הקיים, שחייב לתת אישור כזה. רישום הערת אזהרה מקוון עולה 128 ₪ .
- עדכון ביטוח המשכנתא: הביטוחים הקיימים שלכם תקפים למשכנתא הנוכחים ועם המיחזור תידרשו לעדכן את הביטוח, גם אם תישארו באותו בנק וגם אם תעברו לבנק אחר. זו גם הזדמנות לבדוק את עלויות הביטוח, אולי כדאי למחזר גם אותם.
- יועץ משכנתאות: צריך לשקלל גם את עלות השירות של יועץ המשכנתאות, אם לקחתם ייעוץ כזה.
נכון שהבירוקרטיה פשוטה יותר אם נשארתם באותו בנק, אבל זה נכון לעשות רק אם ההצעה שקיבלתם ממנו משתלמת יותר. אם לא, אין ספק שכדאי להשקיע בבירוקרטיה, למרות עלויות נילוות, כדי לחסוך הרבה יותר.
לסיכום, כדאי לבדוק בכל שנה או שנתיים אם כדאי למחזר את המשכנתא, ובעיקר אם יש תקופה בה יש ירידה בריביות וכאשר יש צורך לשנות את גובה ההחזר אפם הוא כבר לא מתאים, ואם יש סכום כסף שבאמצעותו רוצים לסלק חלק מן המשכנתא.