למעשה, עמלת פרעון מוקדם הינה קנס שמשלמים לבנק כאשר רוצים לפרוע חלק ממסלולי המשכנתא לפני הגיע מועד הסיום של אותו מסלול.

יש כמה סוגי עמלות כאשר מבקשים להחזיר את המשכנתא לפני הזמן:
עמלה תפעולית – עמלה עבור תפעול ההחזר. היא קיימת בכל המסלולים ועומדת על 60 ₪.
עמלת אי הודעה מראש – אם מבקשים לפרוע מייד את ההלוואה, הבנק יגבה 0.1% מגובה ההחזר. אם נניח שאתם מבקשים להחזיר 200,000 ₪, תשלמו 0.1%, דהיינו 200 ₪. אם מודיעים 10 ימים מראש על פירעון, הבנק לא יגבה את העמלה הזאת.
עמלת מדד ממוצע – עמלה זו קימת רק על הלוואות צמודות מדד. אם מחזירים את ההלוואה לפני ה- 15 בחודש, משלמים עמלה בגובה מחצית משיעור המדד החודשי. למעשה עושים ממוצע של המדד שנה אחורה ומחלקים לשניים. עמלה זו נגבית עבור החלק היחסי של החודש.
אם מחזירים את ההלוואה לאחר ה- 15 בחדש, לא משלמים את העמלה הזאת, כי אז משלמים את עליית המדד (המתפרסם ב- 15 בחודש).
עמלת היוון – זו למעשה עמלת פרעון מוקדם, או קנס על המשכנתא. למעשה  הבנק מעוניין לא להפסיד עבור החזר ההלוואה לפני הזמן ולכן הוא מחשב את הסכום של הפסד הריבית ומביא אותו לזמן הווה, מכאן המילה היוון.

למה צריך לשלם לבנק עמלת היוון?

כאשר אתם לוקחים הלוואה מהבנק ומסכמים איתו על 4.5% בשנה לתקופה של 25 שנה. אם נניח שלאחר חמש שנים השגתם את הסכום כדי לפרוע את ההלוואה, אתם רוצים להחזיר את ההלוואה עכשיו ולא להמשיך ולשלם עוד 20 שנה. במקרה כזה הבנק בודק בכמה הוא יוכל להלוות את הסכום שנשאר לתקופה שנותרה. אם נניח שהיום הבנק יכול להלוות את אותו סכום לתקופה שנותרה ב- 3.5%, יוצא שהוא מפסיד 1% כתוצאה מהפרעון המוקדם ועבור ההפסד הזה הוא גובה את העמלה הזו.

אם הריבית דווקא עלתה, ובזמן שאתם מבקשים לפרוע את ההלוואה הבנק יכול להלוות את הכסף הזה ב- 5.5% ריבית, הרי שהוא לא מפסיד כתוצאה מהפרעון המוקדם ובמקרה כזה הוא לא גובה את העמלה הזאת.

על אלו מסלולים משלמים עמלת היוון?

עמלת היוון משלמים למעשה על המסלולים בריבית קבועה, גם בהלוואה צמודה למדד וגם בהלוואה לא צמודה למדד ובהלוואה משתנה – עמלת היוון תחושב עד לתחנה הקרובה. הסיבה היא שמכיוון שבמסלולים אלו יש סיכום מראש עם הבנק על ריבית מסויימת לאורך כל התקופה.

במסלולים על בסיס משתנה לתקופה קצרה כמו הפריים, או משתנה כל שנה אין עמלת היוון מכיוון שאין התחייבות לריבית מסויימת לתקופה ארוכה, וידוע ללווים שהריבית משתנה בהתאם לשינויי הריבית במשק.

איך מחשבים כמה צריך לשלם על עמלת היוון?

כדי לדעת כמה תעלה עמלת היוון  בקירוב, צריך לקחת את ההפרש בין הריבית בה נלקחה ההלוואה לבין הריבית היום, להכפיל במספר השנים שנותרו להלוואה ולהכפיל בסכום שאותו מחזירים לבנק.

לדוגמא: אם לקחתם הלוואה קבועה בריבית של  5% ל- 20 שנים ואתם מבקשים להחזיר כעבור חמש שנים 300,000 ₪, אם הריבית היום עומדת על 4.5%, החישוב יהיה:

0.5% X 300,000 X 15 = 22,500 

חשוב לציין שיש עוד פרמטרים שמעוותים את החישוב ולכן החישוב לעיל הוא חישוב בסיסי, לא מדוייק ב- 100% אבל נותן סכום קרוב. כדי להגיע לסכום מדוייק, ניתן למצוא באתר בנק ישראל את הריביות הממוצעות בכל נקודת זמן וכן לעשות חישוב מדוייק במחשבון של בנק ישראל. 

כמה נקודות חשובות:

1. אם לקחתם הלוואת זכאות ואתם רוצים לפרוע אותה, לא תשלמו עמלת היוון כי מדובר בהטבה שהמדינה נותנת לנוטלי הלוואת זכאות.
2. ככל שעבר זמן רב יותר מאז שלקחתם את ההלוואה, תשלמו פחות עמלת פרעון. לדוגמא:
   עד שלוש שנים – אין הנחה.
   בין שלוש לחמש שנים – 20% הנחה.
   מעל חמש שנים – 30% הנחה.
3. הבנקים חייבים לעשות את חישוב עמלת ההיוון לפי נתוני בנק ישראל, בדרך כלל "הריבית הממוצעת היום" למסלול אותו אתם מבקשים לפרוע ולפי שנים. (פשוט כי תהיה ריבית שונה  לקבועה ל- 10 שנים או לקבועה ל- 20 שנים וכמובן שתהיה ריבית שונה בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה).
4. כאשר מדובר במסלול של ריבית משתנה, עמלת ההיוון תחושב עד לתחנת היציאה הקרובה וכמובן שבתחנה אין עמלת היוון.

סיכום:

כאשר בונים את תמהיל המשכנתא, כדאי לקחת בחשבון כסף עתידי שאתם יודעים שיגיע לכם ולקחת מסלולים שבהם לא תהיה עמלת היוון.

בנוסף, אם הריביות ירדו בצורה משמעותית וברצונכם לעשות מחזור למשכנתא, פעמים רבות כדאי לשלם את עמלת ההיוון כי החסכון בתשלומי הריבית יהיה גדול הרבה יותר. 

מאת: גילה ימין